Código Civil – Direitos e Deveres do Condômino

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Como aumentar a Segurança de seu Condomínio.

Quem mora em Condomínio, normalmente classifica segurança como um item sem muita importância. Geralmente consideram que sempre existirão outras prioridades, e quando o tema Segurança entra na Pauta da Assembleia logo se pensa em custos, não em investimentos. Felizmente esta ideia vem mudando gradativamente devido ao aumento assustador de ocorrências em Condomínios. Neste momento concluímos que a segurança em nosso Condomínio não está perfeita e atuante, o tanto quanto gostaríamos, e apenas percebemos esta fragilidade no dia em que sofremos um arrastão, uma invasão, uma tentativa de seqüestro ou um seqüestro propriamente dito.

Salientamos que o Condomínio deve se preocupar cada vez mais com o treinamento das equipes de serviços, seja ela própria ou terceirizada. Temos observado constantemente equipes despreparadas e condôminos assustados, por isso, para aumentar a segurança de seu Condomínio recomendamos e orientamos que existe a necessidade de que todos vistam a camisa e invistam cada vez mais na Segurança como um todo, e não apenas na implantação de sistemas ultra modernos de segurança digital ou terceirizando os serviços contratando empresas renomadas de segurança patrimonial. O que deve se levar em conta é que nenhum sistema de segurança moderno funciona sozinho, havendo a necessidade da intervenção humana para operá-lo. Portanto se esse homem não estiver integrado ao sistema, todo o investimento vai por água abaixo.

Cada Condomínio deve estudar as práticas de segurança que melhor lhe convém, existem orientações que podem servir de base para o desenvolvimento e a implementação de uma conduta segura para as mais diversas situações. Para isso faz-se necessário que o Condomínio procure desenvolver e implementar gradativamente um SIS (Sistema Integrado de Segurança ), onde quatro pontos básicos são responsáveis pela redução dos riscos de ocorrências e arrastões que exemplificamos a seguir, através de um quebra cabeças; São quatro peças fundamentais visando colaborar para o bom andamento dos serviços e conseqüentemente minimizando os riscos.

 

  • Desenvolvimento e implantação de Sistema Integrado de Segurança (SIS);
  • Desenvolvimento de um Manual de Normas e Procedimentos (MNP);
  • Treinamento da equipe de serviços de acordo com o MNP;
  • Que os Condôminos se comprometam em cumprir e fazer cumprir o que rege o MNP;

Como vimos, como parte integrante e de suma importância para o funcionamento do Sistema é o do desenvolvimento do MNP que tem como objetivo apresentar para a equipe de serviços alternativas para ação em caso de ocorrência, isto é, saber como agir em determinadas situações, pois de acordo com as últimas invasões, notamos que o acesso dos meliantes (invasores, ladrões ou bandidos ) aos Condomínios deu-se devido o despreparo do funcionário por não saber o que fazer quando um veículo parecido com o de um morador se aproximar do portão sem se identificar, por exemplo. Essa situação descrita no manual de Normas e Procedimentos apresentaria qual atitude o mesmo deveria tomar.

O meliante atua de acordo com a oportunidade, nas falhas do sistema de segurança ou na inexistência do mesmo, isto é, ele procura facilidades. Para isso, faz-se necessário que os Condôminos mudem alguns hábitos e adotem novos procedimentos para procurar minimizar os riscos, diminuindo as oportunidades de invasão, obrigando que os meliantes optem por agir em outro Condomínio.

Fonte: http://portalsindicoprofissional.com.br/como-aumentar-a-seguranca-de-seu-condominio

Em: 15/11/2016

Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor

O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais.

De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil (CPC) de 1973 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.

Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.

 

Área comum

A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.

Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma, em agosto deste ano, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Serviços essenciais

A falta de pagamento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a Terceira Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).

No recurso especial julgado pela turma, a proprietária de um apartamento do Edifício Chopin, localizado em Vitória (ES), foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil.

Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

Autonomia limitada

No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.

“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.

Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu.

 

Fonte: http://www.stj.jus.br

Em: 31/10/2016

 

Tipos de Benfeitorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias.

Por Prof. Honório Futida

O Código Civil, Lei 10.406/2002, no seu artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitoria, daí temos que as Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias:

Benfeitorias Necessárias:

São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto são lançados diretamente em Despesas de Manutenção. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, portanto todos eles são necessários com característica de uma manutenção ou conserto, simplesmente.

Benfeitorias Úteis:

As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Benfeitorias Voluptuárias:

As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética como cerca viva, Colocação de Coluna Romanas no Hall de Entrada, Construção de Lago para embelezamento do local.

Fonte: http://www.afixcode.com.br/o-que-e-benfeitoria-necessarias-uteis-voluptuarias

Em: 24/10/2016

Proibir condômino de usar elevador gera dano moral.

Por Felipe Luchete

A regra de um condomínio do Espírito Santo em punir quem atrasasse a taxa mensal de R$ 3 mil com a proibição de usar o elevador foi declarada ilegal pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. O colegiado determinou o pagamento de compensação por danos morais a uma moradora, no valor de R$ 10 mil. Para a relatora Nancy Andrighi, a forma de punição “resulta no malferimento da dignidade da pessoa humana”.

A autora do processo disse ter sido “surpreendida” ao notar a desprogramação dos elevadores que dão acesso a seu apartamento, no 8º andar — como o edifício tem um apartamento por andar, a medida obrigou que ela, o marido, dois filhos e seus netos subissem e descessem diversos lances de escadas todos os dias.

Moradora desde 1994, ela reclamou que “sempre honrou com as taxas condominiais”, mas até o ajuizamento da ação deixara de pagar apenas dois meses, por dificuldades financeiras. Como a sanção havia sido autorizada em assembleia geral extraordinária, em casos de inadimplemento das taxas condominiais por mais de 30 dias, a autora pediu que a deliberação fosse declarada nula.

A mulher chegou a conseguir uma liminar em primeira instância que obrigava a reprogramação do elevador até o 8º andar, medida que foi revogada na sentença. O Tribunal de Justiça do Espírito Santo negou a continuidade da apelação, com o entendimento de que o Código Civil autoriza sanções ao condômino inadimplente.

Limites
No STJ, porém, a ministra Nancy Andrighi disse que há limites para punir quem deve a taxa. “Não se afigura razoável que a assembleia geral imponha penalidade excessivamente gravosa como a suspensão de serviços essenciais aos condôminos inadimplentes, se pode o condomínio valer-se de meios legalmente previstos para a cobrança da dívida”, como o pedido de penhora.

Segundo a ministra, proibir o uso de elevadores a quem deixa de pagar ao condomínio “evidencia perante moradores e terceiros a sua condição de devedor, supostamente apta a lhe conferir tratamento diverso dos demais quanto à utilização dos equipamentos diariamente”. Todos os demais ministros acompanharam esse entendimento.

Clique aqui para ler a decisão.
REsp 1.401.815

 

Fonte: http://www.conjur.com.br/2013-dez-10/proibir-condomino-inadimplente-usar-elevador-fere-dignidade-humana

Em: 30/08/2016

O NOVO CPC E A COBRANÇA DE CONDOMÍNIOS

No dia 18/3/2016 entrou em vigor a Lei nº 13.105, de 16/3/2015, que discrimina o novo Código de Processo Civil.

Tal lei tem abrangência nacional e determina os procedimentos dos processos civis, tais como prazos, possibilidade de ações e defesas, de recursos, entre outras inúmeras peculiaridades dos processos judiciais. Em relação aos condomínios edilícios, as principais modificações foram as seguintes:

Conforme o parágrafo 4º do Art. 248 exposto abaixo, será permitido ao porteiro do condomínio receber a comunicação sobre a existência de processo, quando a citação for feita por meio de carta aos condôminos réus – procedimento realizado na maioria dos casos, exceto quando é constatado que o réu não mora no respectivo condomínio.

“Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

Assim, sugerimos que cada portaria tenha um cadastro atualizado de todos os moradores do prédio, e que os porteiros recebam a comunicação (carta de citação) se o nome do réu/condômino constar de tal registro.

Outra mudança importante é a nova possibilidade de os condôminos inadimplentes serem cobrados por meio de “execução direta”, em razão de suas cotas condominiais não pagas. Isso porque, conforme os Arts. 783 e 784 (expostos abaixo), as taxas e despesas de condomínio passarão a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais.

“Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…)

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;”

Dessa forma, o condomínio credor poderá optar em executar diretamente as cotas condominiais, ou seja, em vez de mover uma ação de cobrança normal para discutir o mérito da cobrança, e somente depois da condenação definitiva executar o seu pagamento, desconsiderará essa fase de conhecimento e já terá um título para executar, como se fosse sentença.

Condômino inadimplente terá três dias para realizar o pagamento da dívida

Iniciando-se imediatamente o procedimento de execução, a partir de então o condômino inadimplente terá 3 (três) dias para realizar o pagamento da dívida, sob pena de sofrer constrições para tanto, tais como penhora de contas bancárias e, eventualmente, da própria unidade. Ressaltando-se que, mesmo nesses casos, o réu terá a possibilidade de se defender por meio de “embargos à execução”, o que, dependendo das razões expostas, poderá atrasar a demanda.

Entretanto, como discriminado no respectivo Artigo 783 a execução se fundamenta em um título certo, líquido e exigível. Assim, entende-se que, nesses casos de execução direta, não será possível a inclusão de cotas vincendas e não pagas no decorrer da ação, podendo-se cobrar somente o valor e as cotas inicialmente devidas. Isso porque o título deve ser certo desde o começo e não poderá ser complementado no decorrer da demanda.

Se, ao final da execução, o devedor deixou de pagar os débitos do período em que perdurou a respectiva ação, uma nova execução deverá ser ingressada para cobrar o valor devido.

Tal posição, no entanto, não está clara na lei e dependerá da interpretação dos juízes nos casos que forem se encerrando, havendo a possibilidade de se concluir que as cotas vincendas depois do início da execução poderão ser incluídas ou não. Acompanharemos tal entendimento de perto, para que possamos, da melhor forma, oferecer todas as orientações.

Mesmo com essa nova possibilidade, porém, nada impede de o condomínio optar por mover uma ação de cobrança normal – e cobrar, no final do processo, todo o período que estiver em aberto, ou seja, poderá incluir as cotas que forem vencendo no decorrer da ação.

Sendo assim, entendemos que a opção pela execução direta só deverá ser aplicada quando se tratar de uma dívida antiga que não será acrescentada à uma mais recente – que poderá existir no decorrer da ação –, ou seja, o condômino só ficou devendo alguns meses lá atrás, mas passou a quitar as cotas atuais.

Quando, entretanto, se tratar de um devedor contumaz que, além de dever um período passado, continua deixando de pagar as cotas atuais e, com isso, deixará de quitar as vincendas no decorrer do processo, o ideal é ingressar com uma ação de cobrança normal. Com isso, poderá ser incluído o respectivo débito recente, até o final do processo, evitando-se a necessidade de ter de ingressar com outra ação para cobrar o período atual.

Fonte: http://rachkorskyadvogados.com.br/o-novo-cpc-e-a-cobranca-de-condominios

Em: 24/08/2016

Nova súmula do Superior Tribunal de Justiça beneficia consumidor.


Por Anthony Lima
 
Vejam os casos: o consumidor compra um imóvel e a construtora não inicia as obras ou atrasa a mesma por dois ou três anos. O Consumidor não podendo mais esperar deseja rescindir o contrato por culpa exclusiva da construtora. Entretanto ao tentar negociar a ruptura contratual a construtora se nega a fazer o distrato amigavelmente ou quando muito, deseja reter mais do que é devido e tanto em um, como no outro caso só o consumidor é quem saí perdendo, em um porque terá que manter um contrato que já não deseja mais, no dois porque certamente perderá valores que não deveriam ser perdidos.
 
Por outro lado, existe também aquela situação em que a construtora está em dia com suas obrigações, mas, por questão de ordem pessoal o consumidor pede a rescisão do contrato. Neste caso, na hora do acerto de contas à construtora também deseja reter um percentual sob o valor do contrato, alegando se tratar de despesas administrativas, a exemplo de taxa de corretagem, publicidade, impostos, etc. Além da retenção dos valores, a construtora sempre deseja restituir o consumidor da mesma forma que recebeu, ou seja, em parcelas.
 
Por incrível que pareça essas duas situações estão frequentemente batendo a porta do Poder Judiciário, o qual até então vinha se posicionando em todo o Brasil, de diversas formas em relação ao tema. Algumas decisões afirmavam que a construtora deveria devolver a quantia empregada imediatamente, em caso de rescisão por culpa da construtora, outras não analisavam a questão da “culpa” e determinavam a restituição de forma parcelada com a retenção de percentuais que chegavam até 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos.
 
Diante das variadas decisões a cerca da matéria e considerando a importância do tema, principalmente em tempos de crise, o Superior Tribunal de Justiça, bateu o martelo e sumulou a questão. Tal ato se deu através da nova Súmula 543/STJ, publicada recentemente a qual estabelece que:
 
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
 
Desta forma, quando se tratar de resolução de contrato por culpa exclusiva do construtor, a devolução dos valores pagos deve ser feita integralmente e de forma imediata.
 
Já no caso de rescisão de contrato por culpa do consumidor/comprador, a devolução deve ser parcial e devidamente corrigida.
 
A medida adotada pelo STJ, não causará mais dúvidas a sociedade como um todo e com certeza unificará as decisões relativas a matéria, evitando assim recursos desnecessários e/ou até mesmo protelatórios.